写字楼租赁合同法规解释

第7款3：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。8款五条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

「释义」本条是关于租赁物的收益归属的规定。

　　本条中的收益是指承租人因占有、使用租赁物而获得的效益。收益包括两类：一类是因为占有租赁物而产生的收益；一类是使用租赁物而产生的收益，如承租人从房屋租赁的转租中收取的超额租金，承租人租用汽车经营货物运输获得的收益等等。除当事人在合同中另有约定外，租赁期间承租人占有使用租赁物获得的收益归承租人所有。这样规定是由租赁合同的性质决定的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这里不仅是使用还包括收益。在有些情况下，承租人重视的是租赁物的使用，租赁本身并不产生收益，如承租人为居住而租赁房屋、家具等；而在有些情况下，承租人租赁的直接目的就是为了收益，如为生产经营租赁机器设备、租赁房屋等。在意大利民法中专门规定了一类叫做产生孳息的物品租赁，即是以动产或不动产生孳息的物品为租赁的标的物的。承租人对租赁物的使用是以支付租金为代价的，所以就其租赁物的占有、使用而获得的收益，应当享有所有权。

　　第8款四条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　「释义」本条是关于租金支付期限的规定。

　　支付租金是承租人的主要义务。租金支付期限是出租人能够及时收取租金的依据。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中应明确约定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要条款，关系到租金支付的时间，当事人在合同中应当尽量约定明确。租金的支付期限可以按年、月、日计算，也可以小时计算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付；一次支付可以是事前支付，也可以在租赁期间届满之后一次支付，这些都由双方当事人在合同中约定。当事人应当严格按照合同的约定的期限支付租金。

　　在实际生活中，一些当事人在订立合同时由于种种原因，未约定租金支付期限或约定的不明确，给合同的履行带来了一定的困难，这就需要当事人进行进一步的协商，如果能够达成协议，承租人应当按照补充的协议中约定的支付期限支付租金。如果不能达成协议，且依据合同的有关条款和交易习惯也不能确定的，按照本条的规定可依据下述方法确定支付期限：1.租赁期间不满1年的，租金应当在租赁期间届满时支付。如当事人在租赁合同中约定租期为6个月，则承租人应当在6个月届满时支付全部租金。

　　2.租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。如当事人在1995年5月订立了一个房屋租赁合同，租期为4年6个月，承租人就应在今后4年的每年5月向出租人支付租金，到1999年5月为第4年时，租期还有6个月，最后一次租金的支付应为1999年11月。

「释义」本条是关于承租人对租赁物的转租的规定。

　　转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。承租人是否有对租赁物的转租的权利，各国规定不尽一致，大致有三种类型：第一种类型是，未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人。如日本民法规定，租用人未经出租人同意，不得将其权利出让或将其租用物转租。采取这种规定的理由是，租赁物的所有权不属于承租人，承租人无权处分租赁物，如果他要处分须经有处分权的人同意，这是交易的最基本的条件，也是为了保护交易安全。因为无处分权的民事行为是一种效力待定的行为，它的效力是不稳定的，一旦有处分权人予以否认，该处分行为是无效的，因此，允许承租人随意转租，不利于保护出租人的利益，也不利于保护第三人的利益。第二种类型是，承租人能否转租，区分动产租赁和不动产租赁，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁则另有规定。如意大利民法规定，除有相反的约定，承租人有将租赁物让渡他人的转租权，但是未经出租人同意不得转卖契约。涉及动产物时，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”规定，承租人非经出租人承诺不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其中一部分转租于他人。采用这一规定的理由是，动产租赁中的转让须经出租人同意是因为动产有流动性，一旦转移于他人之处，出租人无法对其了解和控制。而不动产租赁中，不动产是不能移动的，能够在出租人的视线范围内，出租人可以根据次承租人对租赁物使用的状况进行监督，所以可以不经出租人同意。第三种类型是，规定除了当事人有不准转租的明确约定以外，承租人都可以转租。如法国民法规定，承租人有转租或以租赁权让与他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。采用这种规定的理由是，租赁合同并不以转移标的物所有权为内容，也并不以出租人对租赁物有所有权为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人，除非当事人事先约定不准转租。

　　我国合同法采用的是第一种类型，这是因为在我国的租赁合同关系中，特别是房屋租赁，有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁，使租赁房屋的租金过高，以获取暴利，侵害了房屋所有人的利益，为了规范这类行为，本条规定，承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。

　　转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况：

1.经出租人同意的转租经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照本法第五十一条的规定，也可以视为经出租人同意的转租。

　　经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，这三人之间的法律关系必须明确。按照本条的规定经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为：第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。

2.未经出租人同意的转租本条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同

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