租写字楼要问什么购买办公楼

　　回应标题，我们先摆点证据。写字楼投资市场目前的情况比较严峻，主要由于以下三个原因：

　　以深圳为例，据世邦魏理仕数据统计，2017年第四季共4个项目为深圳写字楼市场带来超23万平方米的新增供应，市场连续第十季录得高位新增供应。2017年全年新增供应超109万平方米。未来五年，高力国际预计将有超过600万平方米的办公空间进入市场，空置率或在2019年达到峰值的29%。供应高峰持续，预租的放缓以及新项目的集中入市将推升市场空置率。

　　中国房市价格逐年增长，房市节节高升的价格对写字楼价格的影响不可小觑。买价高涨，租金却在高闲置率的制约下难以升高。写字楼市场总体呈现出供过于求的现象。

　　随着城市产业结构的升级调整，需要大办公空间的制造型企业数量逐渐减少，而办公日常只需电脑无需生产设备的小、微型企业更愿意选择联合办公而不愿意单独整租一个办公室。

　　在租户市场中，以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破，租赁市场已日益变得更加活跃与多元化。越来越多的本土的，以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。

　　2017年联合办公空间一直在扩张，一些本土以及国际的重量级的运营商的加入让联合办公市场愈发的如火如荼，并且速度丝毫没有减慢的迹象。更多的跨行业的创业公司倾向于选择联合办公空间。

　　城市中心的写字楼呈饱和状态，新开发的写字楼常常出现在郊区，交通与生活配套服务尚不完善。对于租户企业来说，交通便利程度是他们的考虑重点。而办公楼周围生活配套措施直接影响到企业员工的通勤，进而影响企业的招工难度，因此也是一个租户考虑的重要因素。这两点未得到满足的新办公楼，会因为这些原因导致出租难度大，投资回报率较低。

　　在写字楼投资市场严峻的现状下，世邦魏理仕亚太区首席执行官Steve Swerdlow表示：“随着租金回报率下行空间被逐步压缩，提高租金收入成为资本增值的关键。投资者除了在租金上行的市场内探索机遇，还应注重通过资产管理及提升来实现租金增长、释放资产潜在价值。”据市场调查显示，目前大部分用于投资的写字楼都处于长租模式，短租所占比例较小。诚然，比起短租，长租方式较长的租期给业主带来的收入稳定性较高。但一个现实问题是，在企业办公空间需求越来越多样化的今天，长租方式已经滞后于市场。大部分投资者在放租时都把眼光局限在长租上，事实上，除了将其租赁给联合办公服务商做改造之外，想把写字楼租给单独的企业个体已经很难。

　　而短租方式较于长租，虽然收入稳定性较低，但灵活性极高。事实上，短租和长租并非两个需要非此即彼的选项。一个思路是，考虑到长短租各自的利弊，投资者可以尝试以长租为主，在长租的闲置空隙中，将办公楼放短租。倘若租期以月为单位仍不能满足灵活需求，近期新兴的办公楼租售平台17度可以让租期灵活至以周、以天、以小时为单位。

　　举简单例子，一个100平米的办公室以长租方式放租，两个月都无人问津的话，这两个月的闲置就将成为沉没成本。换个思路，在这闲置的两个月中将办公室按小时、天为单位放在17度写字楼平台以共享短租的形式放租，那么这部分成本便可回收。不仅可回收，带来的收益也完全有超过长租收益的可能性，此处不赘述。

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